鶴山市物價局鶴山市房地產管理局文件
鶴價﹝2007﹞4號
關于鶴山市物業(yè)服務收費政府
指導價及管理辦法的通知
各物業(yè)管理公司：
根據(jù)廣東省物價局《關于加強物業(yè)服務收費管理有關問題的通知》（粵價[2006]284號）的規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)就我市物業(yè)服務收費管理等有關問題通知如下：
一、物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)性質、特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。業(yè)主委員會成立之前的住宅（不含別墅）的物業(yè)服務收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主委員會成立之后的住宅及其他非住宅物業(yè)服務的收費實行市場調節(jié)價。
二、實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由市物價局會同房地產管理局根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準，服務質量、服務成本、硬件配套設施，以及廣大業(yè)主的承受能力等因素，制定基準價及浮動幅度，定期公布，并抄送省物價局和江門市物價局備案。
三、物業(yè)管理企業(yè)應認真執(zhí)行全市統(tǒng)一規(guī)定的基準價，具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定，并抄送市物價局、房管局備案。
四、實行政府指導價的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供了最高服務等級未涵蓋的物業(yè)服務內容，且其物業(yè)服務收費標準需突破政府指導價標準的，需向市物價局申請，并提供相關的成本資料和服務內容，由物價局會同房地產管理局經成本監(jiān)審、組織論證后，按優(yōu)質優(yōu)價原則核定該物業(yè)管理區(qū)域的政府指導價。未經價格主管部門核定的，物業(yè)服務收費標準不得超出政府指導價。
五、物業(yè)管理服務成本包括：
1、管理服務人員的工資、社會保險和規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；
9、經物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主商議同意后的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
六、物業(yè)服務企業(yè)必須嚴格自律。與業(yè)主約定收費標準要體現(xiàn)“按質論價、優(yōu)質優(yōu)價、質價相符”的原則，并切實執(zhí)行國家和省的有關政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，量化服務項目，并每季公布收支帳務和公攤費用，不得以虛高成本、降低服務質量等形式損害業(yè)主合法權益。同時應按政府價格主管部門的規(guī)定，實行明碼標價。物業(yè)交付使用前，建設單位應將前期物業(yè)服務內容、服務標準及收費項目、標準作為新建商品房銷售明碼標價的內容，在銷售場所公示。物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置將上述內容及特約服務項目和標準進行公示。自覺接受業(yè)主和物價、物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。對違反規(guī)定、收費標準不合理等行為，物價部門有權糾正，情節(jié)嚴重的按照有關法規(guī)予以查處。
七、房屋交付使用后，經業(yè)主辦理裝修申報手續(xù)，物業(yè)管理企業(yè)可向每戶收取裝修按金500元，待裝修完工后，未造成樓宇和公共設施損壞的，應如數(shù)退回；裝修期間產生的垃圾由業(yè)主自行清運，物業(yè)服務企業(yè)不得收取清運費，若業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)代為清運，有關費用雙方協(xié)定。裝修工人出入證可收取工本費，每證最高3元。
八、物業(yè)服務收費按法定產權面積計收。房管部門已出具產權證的以產權標示的建筑面積為準，未出具產權證的以物業(yè)買售合同中的建筑面積為準；物業(yè)服務收費按《商品房銷售合同》規(guī)定辦妥交付使用手續(xù)之日起開始計收。另有約定除外。
九、物業(yè)管理服務收費的基準價和浮動幅度將根據(jù)國家和省的有關規(guī)定以及我市經濟狀況、居民收入和物價水平的變動適時調整公布。
十、本規(guī)定自2007年4月1日起執(zhí)行，過去有關規(guī)定與本通知不一致的，一律以本通知為準。如上級有新規(guī)定，則按上級文件執(zhí)行。
鶴山市物價局
鶴山市房地產管理局
二○○七年三月二十日
主題詞：物業(yè) 收費 通知
抄送：廣東省物價局，江門市物價局，房地產管理局。
主辦：價格股
2007年3月20日印發(fā)
附件：1
鶴山市物業(yè)管理服務收費政府指導價
單位：元/平方米?月
類 別 | 等 級 | 基準價 | 浮動幅度 | 備 注 |
住宅 | 一級 | 1.00 |
20% | 結合小區(qū)綠地覆蓋率、設施配套、管理服務、物業(yè)規(guī)模、物業(yè)使用時間及浮動幅度等實際情況約定具體收費標準。 |
二級 | 0.70 | |||
三級 | 0.40 | |||
二、有電梯 住宅 | 一級 | 1.50 | ||
二級 | 1.20 | |||
三級 |
|
注：小區(qū)綠地覆蓋率按建設規(guī)劃部門設計規(guī)定計算。
附件：2
普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級參考標準（試行）
一 級
項目 | 內容與標準 |
(一) 基 本 要 求 | 1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同,雙方權利義務關系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。 6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完善的報修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。 8、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。 9、每年至少1次征詢已入住業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。 |
(二) 房 屋 管 理
| 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 6、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。 |
（三） 共用 設施 設備 維修 養(yǎng)護 | 1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。 2、建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 4、對共用設施設備定期組織巡查，做巡查記錄，需要維修，量化小中大的額度，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯２４小時正常運行。 6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。 |
(四) 維護 公共 秩序 | 1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。 3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。 4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 5、對火災、治安、公安衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并積極采取相應措施。 |
(五) 保 潔 服 務 | 1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。 3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求。 6、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。 |
(六) 綠化 養(yǎng)護 管理 | 1、綠化覆蓋率達30%，有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。 3、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。 |
二級
項目 | 內容與標準 |
(一) 基 本 要 求
| 1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的服務合同,雙方權利義務關系明確. 2、承接項目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。 5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。 6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。 7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目與收費價目。 8、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。 9、每年至少1次征詢已入住業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。 |
(二) 房 屋 管 理 | 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 6、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。 |
項目 | 內容與標準 |
(三) 共用 設施 設備 維修 養(yǎng)護 | 1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。 2、建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃向上級主管部門提出申請或向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點至晚上12點正常運行。 6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。 9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。 10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。
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(四) 維護 公共 秩序 | 1、小區(qū)主出入口24小時值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。 3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。 4、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理。 5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。 |
(五) 保 潔 服 務 | 1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。 2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內主要道路積水。 3、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定定期清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求。 5、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。 |
(六) 綠化 養(yǎng)護 管理
| 1、綠化覆蓋率達20%，有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 3、定期清除綠地雜草、雜物。 4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。 |
三級
項目 | 內容與標準 |
(一) 基 本 要 求 | 1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同,雙方權利義務關系明確。 2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 4、有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理制度健全。 5、管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。 6、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。 7、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。 8、每年至少1次征詢已入住業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率70%以上。
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(二) 房 屋 管 理 | 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。 |
(三) 共用 設施 設備 維修 養(yǎng)護 | 1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護(依法應由專業(yè)部門負責的除外). 2、建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查等記錄齊全。 3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修，更新改造計劃向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。 6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。 8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。 |
(四) 維護 公共 秩序 | 1、小區(qū)24小時值勤。 2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。 3、車輛停放有序。 4、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。 |
(五) 保 潔 服 務 | 1、小區(qū)內設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。 2、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。 3、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質符合衛(wèi)生要求。 |
(六) 綠化 養(yǎng)護 管理
| 1、綠化覆蓋率達10%，對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 2、定期清除綠地雜草、雜物。 3、預防花草、樹木病蟲害。 |
注：滿意率計算：
問卷回收率達80%以上。
（滿意卷數(shù)÷回收卷數(shù)）×100%=滿意率。
附件：
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